شاید این مطالب برایتان مفید باشد
برای تخلیه اماکن تجاری درصورت عدم پرداخت اجاره بها، باید به کجا مراجعه کرد؟
به گزارش حق جو، براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، درصورت عدم پرداخت اجاره بها در اماکن تجاری قانونگذار امتیازی را برای دارنده سند رسمی در نظر گرفته است تا بتواند بدون مراجعه به دادگستری و تنظیم دادخواست و رعایت تشریفات مربوط و صرف وقت و انتظار برای تعیین وقت محاکمه و … مستاجر متخلف را به پرداخت اجاره بها یا تخلیه مور د اجاره ملزم کند و لذا موجر دارنده سند رسمی اجاره هم می تواند به اداره ثبت یا دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه کند و هم دادگستری و اگر به اداره ثبت مراجعه کرده باشد و پس از مراجعه از این امتیاز صرف نظر کند دادگاههای دادگستری موظفند به درخواست او رسیدگی کنند.
در حالتی که اجاره نامه رسمی است و مستاجر اجاره بها را نمی پردازد باید برای تخلیه به اداره ثبت یا دفترخانه ای که سند اجاره در آنجا تنظیم شده است مراجعه کرد؟
الزامی وجود ندارد زیرا همیشه اصل بر صلاحیت دادگاه های دادگستری است. در این حالت قانونگذار امتیازی را برای دارنده سند رسمی در نظر گرفته است تا بتواند بدون مراجعه به دادگستری و تنظیم دادخواست و رعایت تشریفات مربوط و صرف وقت و انتظار برای تعیین وقت محاکمه و … مستاجر متخلف را به پرداخت اجاره بها یا تخلیه مور د اجاره ملزم کند و لذا موجر دارنده سند رسمی اجاره هم می تواند به اداره ثبت یا دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه کند و هم دادگستری و اگر به اداره ثبت مراجعه کرده باشد و پس از مراجعه از این امتیاز صرف نظر کند دادگاه های دادگستری موظفند به درخواست او رسیدگی کنند.
در چه حالتی موجر باید برای مستاجری که اجاره بها را نمی پردازد اظهارنامه بفرستد تا از مزایای قانونی برای تخلیه بهره مند شود؟
در صورتی که مابین موجر و مستاجر قرارداد اجاره ای تنظیم نشده باشد و یا اگر تنظیم شده است رسمی نباشد و به اصطلاح عادی باشد فرستادن اظهارنامه ضروری است.
در صورتی که مستاجر اجاره بها را مطابق مقررات پرداخت نکند و شرایط قانونی برای تخلیه او فراهم شود آیا نصف حق سرقفلی به او تعلق می گیرد؟
خیر، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه به او تعلق نمی گیرد و عین مستاجره از تصرف او خارج می شود.
برای اینکه موجر بتواند از حق تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها بهره مند شود چه شرایطی باید وجود داشته باشد؟
این امر دارای حالت های مختلف است و بستگی به شرایط گوناگون دارد:
حالت اول: اخطاریه ده روزه اداره ثبت (در مورد اجاره نامه رسمی) یا اظهارنامه (در مورد اجاره نامه عادی یا در مواردی که اجاره نامه موجود نیست) برای اولین بار به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر باوجود پایان مهلت ۱٠ روزه اقدام به پرداخت اجاره بها نمی کند در این حالت مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری پرداخت می کند در این حالت حکم تخلیه صادر نمی شود.
حالت دوم: مستاجر به منظور اذیت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه ده روزه داخل در مهلت قانونی یعنی همان ده روز اقدام به پرداخت اجاره بهای معوقه می کند. در این صورت چنانچه مستاجر دو بار ظرف یکسال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کند و برای بار سوم اجاره بها را در مهلت قانونی پرداخت نکند، موجر می تواند مستقیماً درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و دیگر دادگاه نمی تواند به مستاجر مهلت دهد یا او را از ارفاق حالت اول برخوردار نماید و حکم تخلیه صادر می شود. پس اگر مستاجر برای مرتبه اول پس از ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه ده روزه داخل در مدت قانونی اجاره بها را بپردازد ولی در مرتبه دوم علیرغم ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه اجاره بها را نپردازد.
دقیقاً شرایط حالت اول محقق می شود یعنی اگر موجر دادخواست تخلیه به طرفیت او در دادگاه مطرح کند و مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه علاوه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری واریز کند، دیگر حکم تخلیه صادر نمی شود و این ارفاق فقط برای یک مرتبه می باشد. اما در حالت دوم مستاجر در هر دو مرتبه پس از ابلاغ، اجاره بها را در مهلت قانونی می پردازد ولی برای اذیت موجر این کار را انجام می دهد. اما اگر ظرف یکسال دو مرتبه این عمل را انجام دهد و در مرتبه سوم اجاره بها را در مهلت قانونی پرداخت نکند، موجر حق تخلیه دارد. باید توجه داشت که ملاک محاسبه یک سال، سال عددی نیست. برای مثال اگر ابلاغ اولی در سال اسفندماه 1385 و ابلاغ دوم در اردیبهشت 1386 صورت گرفته باشد و مستاجر اجاره بهای خرداد و تیر ماه 1386 را در مهلت قانونی نپردازد، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت.
